Почему возрождаются столичные коммуналки

Похоже, время потекло вспять. Только-только столица вышла на прямую дорогу, ведущую к полной победе над коммуналками – этим печальным пережиткам прошлого, – и вот, пожалуйста. Москвичи опять начали тесниться, продавая даже не комнаты – доли своего жилья и превращая отдельные квартиры в общие.Руководители столичных агентств недвижимости утверждают: число подобных предложений о продаже за последний год выросло в пять раз.Людей толкают на это финансовые проблемы, связанные с экономическим кризисом.[b]История с хеппи-эндом[/b]– Сколько просите за долю? – спросил мужчина, поправив на носу очки в толстой роговой оправе, у хозяйки «двушки» Марии Петровны. Та назвала цену.– Что ж, нам к коммуналкам не привыкать, – крякнул потенциальный покупатель, но все же начал торговаться.Через месяц он уже перевозил вещи в купленную комнатку панельной хрущевки. А еще через год они с соседкой и сособственницей квартиры… поженились. Вот такая коммунальная история со счастливым концом, – закончила свой рассказ генеральный директор столичной риелторской фирмы.Подобных хеппи-эндов в практике наших риелторов, конечно, мало. Чаще коммунальные страсти накаляются до предела, и сосед идет на соседа с кухонным ножом. Но вопреки всему совершенно чужие люди все чаще решаются на риск – владеть жильем совместно.[b]Коммуны на окраинах[/b]Мнения аналитиков рынка недвижимости при ответе на вопрос: вернемся ли все мы в коммуналки? – расходятся.– В каком-то смысле можно говорить о появлении «новых коммуналок». За последний год началась активная продажа долей в квартирах, которые не относятся к категории коммунального типа заселения, – рассказывает руководитель столичного агентства недвижимости Валерий Барнинец. – В начале лета на продажу было выставлено 718 комнат. И в половине случаев это комнаты в «двушках», а не в классических коммуналках. Каждое 5-е предложение – о продаже доли.Основной причиной этого аналитики агентства считают снижение доходов населения, потеря людьми работы и невозможность выплачивать ипотечный кредит. Но чаще всего доли пускают с молотка конфликтующие родственники, которые или приватизировали квартиры в долевую собственность, или получили доли по наследству.– Продажа долей зачастую ведется в спальных районах, где интенсивно шла застройка в советские годы. Как правило, там расположено панельное жилье небольших площадей, в котором сменилось много собственников – то есть идет смена поколений. Поступают предложения и из относительно новых районов – возле станций метро «Улица Подбельского», «Южная», «Выхино», «Марьино», «Бибирево», – говорит Валерий Барнинец.[b]Кому кризис на руку[/b]– Коммуналки никогда не возродятся. Ведь увеличилось не число желающих продать комнату, а число людей, которые хотят путем обмена улучшить свои жилищные условия. Кризис им оказался на руку, – утверждает директор другой риелторской компании Марина Волошина. – Цены на жилье падают, и разница между стоимостью комнаты и целой квартиры заметно уменьшается. Один наш клиент недавно обменял свою комнату на Таганке на «однушку» в том же районе. Сегодня, имея на руках 1,5 млн руб., уже можно прицениваться к комнатам. Доли стоят от 800 тыс. руб.Велик спрос на долевую собственность среди жителей столицы, которые поднакопили денег до кризиса и теперь хотят вложить их в недвижимость. На отдельное жилье не хватило – приобрели долю. В таких «коммуналках» новые сособственники часто не живут, сдают жилплощадь в аренду. Или просто держат про запас.Среди приезжих, которые смогли найти в Москве приличную работу, но так и не накопили на свой угол, также велик спрос на доли в квартирах.«Достаточно купить два метра коридора, – у вас столичная регистрация, – объясняют риелторы. – Но жить-то вы там не сможете.[b]Дядя Вася, ау![/b]Склоки в новых коммуналках (так же, как и в советских) случаются регулярно. Хорошо, если причина им – немытый пол в коридоре или запертая с утра ванная. Открытые баталии часто начинаются, когда кто-то из сособственников решает продать свою долю.Проблем тут может возникнуть масса.– Самый главный препон на пути желающего продать свою долю сособственника жилья – так называемое преимущественное право покупки другими сособственниками, – говорит нотариус г. Москвы Анна Семенова.То есть прежде чем продать свои метры третьему лицу, их надо предложить выкупить соседу, известив его в письменной форме об условиях продажи и о цене. В течение месяца сосед должен принять решение о покупке или отказаться от доли. Только тогда в торги может вступить сторонний покупатель. Но он обязан приобрести объект недвижимости на ранее обозначенных условиях и по той же цене. Дешевле продать ему не получится.Иногда соседи пытаются сорвать сделку, и тогда доля оформляется в дар третьему лицу. Но если дарением прикрыта обыкновенная сделка купли-продажи, суд может признать его (дарение) недействительным.Есть, правда, лазейка, когда владелец части квартиры предлагает совладельцу выкупить у него не всю долю, а какую-то малую ее часть. Совладелец отказывается: зачем ему? Тогда маленькая долька продается постороннему человеку, который автоматически становится третьим сособственником квартиры. И теперь на законных основаниях ему можно допродать оставшуюся часть жилья.– Бывает, что основной дольщик хочет расстаться со своим имуществом, но никак не может найти своего сособственника. Да, есть какой-то дядя Вася, но в квартире он не появляется, комната его закрыта, сам он – то ли у дочери в Хабаровске, то ли вообще за границей живет. В результате ни выкупить долю этого Васи человек не в состоянии, ни свою часть жилья продать не может. Вот самый распространенный сюжет, который, как правило, рассматривается уже в суде, – объяснила Анна Семенова.[b]Абстрактная величина[/b]Еще одна беда, которая часто усложняет жизнь совладельцев квартир, – это само понятие «доля». Доля – это не комната, которая слева от кухни по коридору. Это абстрактная величина. Непонятно, откуда она начинается и где заканчивается.Потому зачастую наблюдается несоизмеримость долевой собственности и реально занятой площади квартиры. Другими словами, можно купить 1/3 доли, а жить в комнате, ничуть не меньшей, чем у соседей.Редко кто из жильцов согласен разрешить такой конфликт полюбовно. Но отдельные случаи все же бывают.– Одна наша клиентка несколько лет назад выкупила долю в квартире на Тверской, – рассказала Марина Волошина. – Совсем рядом с Кремлем, кстати. Доля ее была мала, а комната, в которую она заселилась, габаритами не уступала соседней, где ютилась интеллигентная московская семья в трех поколениях. Поскольку женщина купила не комнату, а долю, сложно было как-то разграничить, где тут ее территория, а где – соседская, однако несоразмерность имущества и долевой собственности бросалась в глаза.Женщина могла выплатить компенсацию своим новым соседям, но у нее не было денег. Пришлось сособственникам поднатужиться и выкупить у дамочки долю за весьма солидную сумму.[b]На заметку[/b][i]- Самая дешевая доля в Москве стоит сейчас 1,4 млн руб. Продается 1/4 доли в двухкомнатной квартире в панельном доме в Митинском переулке.- Самая дорогая доля выставлена на продажу по цене 18,9 млн руб. Это 3/4 доли в бывшем доме ЦК КПСС, в Хамовниках.- Самая дешевая комната в Москве продается за 1,5 млн руб.Комната расположена в трехкомнатной квартире, на 12-м этаже панельного дома, в Люблине.- Самая дорогая комната в базе эксклюзивных предложений выставлена на продажу по цене 5,7 млн руб. – в трехкомнатной квартире, на последнем этаже 5-этажного кирпичного дома в нескольких минутах ходьбы от ст. м. «Маяковская», на ул. Садовая-Триумфальная.[/i][b]По данным компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»[/b][b]Кстати[/b][i]В 1997 г. в Москве насчитывалось порядка 160 тыс. коммунальных квартир, в которых проживали более 1,5 млн человек. В прошлом году благодаря Городской программе по расселению коммуналок количество подобного жилья сократилось почти вдвое. Большинство коммуналок находится в центре столицы, квадратный метр в них стоил на начало июня с. г. от $5600 до $8720.[/i][b]Справка «ВМ»[/b][i]Не каждую квартиру можно превратить в коммунальную. Коммуналка должна соответствовать установленным нормам, в том числе СНИПам. Например, в ней не должно быть проходных комнат, площадь кухни должна быть не меньше 6 кв. м, на кухне предусмотрено определенное количество газовых или электрических плит и т. д.[/i][b]ЧИТАЕМ ВМЕСТЕ[i]Наша столица не станет опять коммунальной?[/i]Александр СЕМЕННИКОВ, депутат Мосгордумы:[/b][i]– По крайней мере, позиция официальных властей на этот счет ясна. Может быть, некоторых людей финансовая ситуация и подталкивает продавать доли в своей квартире, но власти способствовать созданию коммуналок и общежитий не будут. Они неоднократно говорили, что такого разврата, какой был во времена «барачного» социализма, они не допустят, как бы тяжело ни было со строительством.[/i]